Zelf uw Spaanse vastgoed verhuren? Dit is er mogelijk!

Indien u eigenaar bent van vastgoed in Spanje, komt u voor de keuze te staan om zelf uw vastgoed te verhuren of om dit uit handen te geven. Riva Vastgoed Marbella heeft in voorgaande blog alle te overwegen punten voor u onder elkaar gezet. Als u er als woningeigenaar voor heeft gekozen om de (vakantie)woning zelf te verhuren, zijn er verschillende opties voor u mogelijk binnen het zelf verhuren. Denk hierbij aan de verhuurtermijn die u wilt hanteren, derde partijen die u hierbij in de arm wilt nemen en of u de woning gemeubileerd verhuurt of niet. Lees hier in onderstaande blog meer over.

De verhuurtermijn

Bij het verhuren van uw Spaanse vastgoed zijn er verschillende verhuurtermijnen die u kunt hanteren. Dit is volledig afhankelijk van de specifieke behoeften van u als verhuurder, maar denk hierbij ook aan de lokale wetgeving. Het is in het overgrote deel van Andalusië geen enkel probleem om uw woning zelf te verhuren, maar zorg dat u zeker bent van uw zaak. Wanneer u alles op orde heeft om uw woning te verhuren, denk dan na over de verhuurtermijn die bij uw leven en situatie past. De meest voorkomende verhuurtermijnen die wij graag willen toelichten zijn:

1. Longstay verhuur
   Longstay houdt verhuur voor een langere periode in. Dit is meestal variërend van zes maanden tot enkele jaren. Longterm verhuur is vaak gericht op mensen die zich willen vestigen en een stabiele woonplek nodig hebben. Voorbeelden hiervan zijn expats, studenten (als dit vanuit u als verhuurder wenselijk is) of mensen die hun eigen woning gaan verbouwen. Een voordeel van longstay verhuur is dat u meer verzekerd bent van uw inkomen uit de woning. Daarnaast is het meer low maintenance dan iedere andere vorm van verhuur. Er zijn minder wisselingen dan bij shortstay en dus hoeft er minder tijd worden gestopt in het vinden van de juiste huurders. Het voordeel van longstay ten opzichte van Nederland is dat u huurovereenkomsten kunt stapelen. Er kan een tijdelijk contract opgesteld worden variërend van 1 tot 5 jaar. U kunt vervolgens tijdelijke contracten verlengen voor een periode tot 5 jaar. Na 5 jaar kan het weer verlengd worden met jaarlijkse verlengingen van maximaal 3 jaar.
2. Shortstay verhuur
   Dit omvat verhuur voor een korte periode, meestal variërend van enkele dagen tot enkele weken of maanden. Shortstay verhuur is vaak gericht op toeristen en mensen die voor hun werk reizen. Omdat de nood in deze gevallen hoger is dan gebruikelijk, kunnen er relatief hoge huurprijzen worden gevraagd. Een groot voordeel van shortstay verhuur voor de verhuurder, is dat het erg flexibel is. Als uw persoonlijke plan is om ook zelf gebruik te gaan maken van de woning, kan shortstay verhuur een aantrekkelijke optie voor u zijn. In dit geval kunt u de weken dat u zelf in de woning wilt verblijven reserveren. In de overige weken kan de woning beschikbaar worden gesteld voor de verhuur. Goed om te weten is dat huurders bij contracten korter dan 11 maanden geen huurbescherming hebben. Dit betekent dat je de woning in principe op elk moment zou kunnen ontbinden.
3. Vakantieverhuur
   Vakantieverhuur kan in principe worden gezien als shortstay verhuur, aangezien we ook hier te maken hebben met verhuur voor een korte periode. Bij vakantieverhuur is de termijn gericht op specifieke seizoenen, zoals de zomer of vakantieperiodes. Op dit moment is er meer vraag naar accommodatie in bepaalde gebieden. Dit heeft als direct gevolg dat er hogere verhuurprijzen gevraagd kunnen worden. Ook bij deze mogelijkheid geeft het u als verhuurder de flexibiliteit om te periode van verhuur zo te plannen, dat u zelf gebruik kan maken van de woning wanneer dit gewenst is.

Houd altijd rekening met de lokale wetgeving en regelgeving bij het bepalen van de verhuurtermijn. In sommige gevallen zijn er bijvoorbeeld specifieke regels voor korte termijn verhuur, zoals vereisten voor vergunningen of beperkingen op het aantal dagen dat een woning verhuurd mag worden. Het is altijd verstandig om juridisch advies in te winnen en de relevante huurwetten en voorschriften in de betreffende regio te begrijpen voordat u de keuze van uw verhuurtermijn maakt.

Let op: huurcontracten in Spanje

Bij de afweging welke verhuurperiode bij uw situatie past, is het handig om meer te weten over de regels rondom huurcontracten in Spanje. Het gaat namelijk anders in zijn werk dan wij gewend zijn in Nederland. Zo bent u als verhuurder altijd in uw recht om na het huurcontract 6 maanden verhuur te beëindigen. Hierbij wordt een opzegtermijn van 30 dagen gehanteerd. Mocht u liever ook binnen die 6 maanden de vrijheid hebben om het huurcontract te beëindigen, kunt u dit laten vaststellen in het huurcontract.

In Spanje is het, in tegenstelling tot in Nederland, toegestaan om huurovereenkomsten te stapelen. Dit houdt in dat er een nieuw huurcontract mag komen vanaf het moment dat de oude is verlopen. Een huurcontract moet in Spanje worden ingeschreven bij het eigendomsregister; Registro de la Propiedad. Wanneer dit niet gebeurt, wordt de huurovereenkomst niet erkend. Bij verkoop van de woning kan dit resulteren in het feit dat de verhuurder het huurcontract op ieder moment mag beëindigen. In het geval van een huurovereenkomst met een duur van minder dan 3 jaar, heeft u als verhuurder slechts de mogelijkheid om de verhuurde woning terug te vorderen voor persoonlijk gebruik of voor gebruik door familieleden. In dit geval dient u minstens 2 maanden vooraf aan te kondigen dat de woning voor eigen gebruik zal dienen.

Wel of niet gemeubileerd verhuren?

U kunt ervoor kiezen om uw woning gemeubileerd of ongemeubileerd te verhuren. Dit kan afhankelijk zijn van verschillende factoren. Beide opties hebben hun eigen voordelen en overwegingen. De keuze tussen gemeubileerd en ongemeubileerd verhuren hangt af van de doelgroep, de lokale marktomstandigheden, het type verhuur (longstay of shortstay) en de persoonlijke voorkeuren van de verhuurder. Het is belangrijk om deze factoren te overwegen bij het nemen van een beslissing. Riva Vastgoed Marbella heeft hier voor u enkele reden opgesomd waarom u uw woning wel of niet gemeubileerd zou willen verhuren:

1. Wel gemeubileerd
   Gemeubileerde woningen worden meestal tegen een hogere huurprijs verhuurd dan ongemeubileerde woningen, omdat huurders bereid zijn extra te betalen voor de aanwezige meubels en voorzieningen. Hierdoor kunt u als verhuurder een concurrentievoordeel behalen, aangezien u zich op deze manier onderscheidt van anderen. In veel gevallen zijn gemeubileerde opties beperkt. Zeker wanneer u heeft gekozen om shortstay te verhuren, is een gemeubileerde woning aanbieden een goede fit. Gemeubileerde woningen kunnen namelijk aantrekkelijker zijn voor bepaalde doelgroepen zoals expats, studenten of mensen die tijdelijk een andere woning zoeken. Dit is omdat ze niet al hun eigen meubels hoeven mee te nemen. Met het oog op het zelf gebruik kunnen maken van uw woning, kan meubileren een goede optie zijn. Hierdoor bent u flexibel om gelijk de woning in te kunnen zodra de huurders eruit zijn. Ook richt u de woning dan in naar uw smaak en kunt u zorgen dat het zowel uw huurders als uzelf aan niets ontbreekt.
2. Niet gemeubileerd of gestoffeerd
   Wanneer u ervoor kiest om uw woning niet gemeubileerd te verhuren, wordt uw woning vaak juist aantrekkelijker voor huurders die op zoek zijn naar longstay. Huurders die van plan zijn lang te blijven, zullen in veel gevallen hun eigen meubels mee willen nemen. Huurders die hun eigen meubels meebrengen, kunnen de woning naar hun eigen smaak inrichten, wat mogelijk aantrekkelijk kan zijn. Dit zorgt er voor de verhuurder ook voor dat de initiële kosten lager zijn. De investering in meubels en inrichting zijn nu namelijk niet nodig, wat de verhuurder geld zal besparen. Ook betekent dit minder slijtage aan de meubels die eigendom zijn van de verhuurder. Hierdoor is er minder beheer nodig vanuit de verhuurder, want er hoeft eenmaal minder onderhouden te worden. Een tussenoptie is de woning alleen te stofferen. In dit geval is het raadzaam neutrale materialen en kleuren te kiezen.

Beheer

Nu we de verhuurtermijn hebben besproken en het wel of niet meubileren van de woning, heeft u nog een keuze te maken betreft het beheer van de woning. Ook dit is weer volledig afhankelijk van uw persoonlijke situatie en wensen.

1. Zelf beheren
   Bij het zelf beheren zorgt u er als verhuurder voor dat het gehele proces van woningverhuur goed verloopt. Dit houdt dus ook het zoeken van nieuwe huurders in. Deze screening kan tijdrovend zijn en het is van belang dat deze secuur wordt gedaan. Bij het zelf beheren voert u zelf de check-in en check-out uit en fungeert u als aanspreekpunt bij eventuele problemen. Het voordeel hiervan is dat u zelf de touwtjes in handen heeft en dat u een band kan opbouwen met uw huurders. Dit kan zorgen voor een goede relatie tussen verhuurder en huurder, met eventueel een langere huurperiode als resultaat. Voor zowel shortstay als longstay kan het een hoop geld besparen om het volledige proces zelf uit te voeren. Dit betekent wel dat u fysiek in Spanje aanwezig dient te zijn voor het uitvoeren van de check-ins en check-outs of andere beheerzaken.
2. Uit handen geven van het zoeken van huurders
   Er zijn meerdere handelingen in het proces die u als verhuurder uit handen kan geven. Zo kunt u er bijvoorbeeld voor kiezen om voor het vinden van huurders een bedrijf als Airbnb. Deze app zoekt huurders voor u. Dit bespaart een hoop tijd en kan ervoor zorgen dat huurders sneller worden gevonden. Dit kan u geld besparen, omdat eventuele leegstand voorkomen kan worden. Hiervoor betaalt u een fee en dus zijn er kosten verbonden aan het uit handen geven van het zoeken van huurders.
3. Uit handen geven van het onderhoud
   Een andere handeling die uit handen gegeven kan worden is het onderhoud. Een woning heeft nou eenmaal onderhoud nodig. Niet alleen het pand zelf, maar ook de meubels en het witgoed hebben onderhoud nodig. Voor dit soort onderhoud kunt u ervoor kiezen om een bedrijf in te schakelen die dit onderhoud voor u doet. Naast onderhoud kunnen er ook kleine zaken zijn die aandacht behoeven, zoals het oplossen van een zoekgeraakte sleutel, overlast of algemene vragen. Ook hieraan zijn kosten verbonden. Daarentegen scheelt het u als verhuurder ook een hoop tijd en moeite.

Complete ontzorging

De meeste klanten kiezen echter voor complete ontzorging en geven zowel het verhuur- als beheerproces geheel uit handen. Over het algemeen wonen onze klanten voor het merendeel in Nederland en zijn dus niet op locatie aanwezig in Spanje. Bovendien is het investeren in vastgoed veelal een nevenactiviteit naast een fulltime baan. Dit betekent dat investeerders vaak kiezen voor complete ontzorging en een bedrijf inschakelen dat verantwoordelijk is voor zowel de verhuur als het beheer. De kosten die hiermee gemoeid gaan worden meegenomen in de rendementsberekening, zodat er uiteindelijk een wenselijk resultaat wordt behaald. De keuze voor shortstay of longstay is afhankelijk van de persoonlijke situatie. Bij shortstay worden hogere omzetten behaald, maar de beheerfee ligt een stuk hoger vanwege de hoeveelheid handeling die hierbij komt kijken. Echter kan dit een interessante optie zijn indien u of uw familie zelf ook gebruik wil maken van de woning. Bij longstay ligt de huuropbrengst lager dan bij shortstay, maar zijn de kosten tevens lager, wordt uw woning minder intensief bewoond en is er dus minder afschrijving op de meubels. Bovendien heeft u met longstay iets minder zorgen en weinig leegstand. Beide opties hebben voor- en nadelen, de keuze is afhankelijk van uw persoonlijke situatie. Voor beide opties zijn er bedrijven die dit proces volledig uit handen nemen. Wij kunnen u adviseren over de beste strategie en u in contact brengen bij de juiste partijen.

Waar kan Riva Vastgoed Marbella u bij helpen?

Hopelijk hebben wij u in deze blog wijzer kunnen maken over de mogelijkheden die u als verhuurder heeft bij het zelf verhuren van uw Spaanse vastgoed. Natuurlijk is dit een klein overzicht van alles wat er komt kijken bij het zelf verhuren van uw woning. Omdat iedere situatie verschilt per verhuurder, adviseren wij om u goed in te lezen in uw mogelijkheden. Het kan verstandig zijn om de voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen, maar ook de kosten. Wanneer u via Riva Vastgoed Marbella zaken doet in Spanje, zullen onze Nederlands sprekende makelaars u uiteraard helpen waar mogelijk en klaarstaan bij vragen. Daarnaast willen wij benadrukken dat er altijd rekening gehouden moet worden met de lokale wetgeving en regelgeving. Het is altijd verstandig om juridisch advies in te winnen en de relevante huurwetten en voorschriften in de betreffende regio te begrijpen.

Contact

Heeft u vragen over de mogelijkheden bij het zelf verhuren van uw Spaanse vastgoed? Neem contact met ons op door te mailen naar info@rivavastgoedmarbella.es.