Welke belastingen betaalt de Nederlandse verhuurder in Spanje?

Bent u eigenaar van onroerend goed in Spanje of heeft u voornemens vastgoed te kopen in Spanje? Dan is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de belastingen die u verschuldigd bent in dit land. Het is essentieel om te begrijpen welke fiscale verplichtingen u heeft, zodat u zich kunt houden aan de wetten en voorschriften van de Spaanse overheid. Daarbij komt dat u exact weet met welke kosten u te maken krijgt indien u een investering doet aan de Costa del Sol.

In deze blog zal Riva Vastgoed Marbella de belangrijkste belastingen bespreken waarmee Nederlandse verhuurders te maken kunnen krijgen bij het verhuren van vastgoed in Spanje.

Indien u vastgoed in het buitenland bezit, dan moet u daarvan aangifte doen bij de Nederlands Belastingdienst. Afhankelijk van het doel en/of gebruik van de woning zal hierover belasting worden betaalt. Hieronder leggen we de verschillende type belastingen uit die betaald dienen te worden bij inkomstenstromen vanuit het buitenland.

Inkomstenbelasting buitenlands inkomen

Indien u in Nederland woont, maar bijvoorbeeld geld verdient in Spanje, dan dient u dit aan te geven bij de Nederlands Belastingdienst. U moet in beide landen, bijvoorbeeld Nederland en Spanje, belastingaangifte doen. Uiteraard hoeft u niet twee keer belasting te betalen over dezelfde inkomsten. Om te voorkomen dat u dubbel wordt belast krijgt u in Nederland een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Nederland heeft belastingverdragen met heel veel landen afgesloten, waardoor dit wordt voorkomen.

Huurinkomsten vakantiewoning in Spanje

Indien u een tweede woning of een beleggingsobject verhuurt in Spanje, dan hoeft u deze inkomsten niet op te geven bij de Nederlandse Belastingdienst. Deze huurinkomsten uit het buitenland zijn in Nederland namelijk volledig vrijgesteld. U bent echter wel verplicht belasting te betalen over de huurinkomsten in het land waar de woning is gevestigd en in dit geval dus Spanje. Dit wordt ook wel ‘Renta’ genoemd. Doordat deze belasting in Spanje wordt betaalt betekent dit niet dat dit geen gevolgen heeft voor de rest van de belastingen die u in Nederland moet betalen. Er is in Nederland een vrijstelling wat ‘progressievoorbehoud’ wordt genoemd.

Vrijstelling met progressievoorbehoud

De Nederlandse overheid houdt rekening met buitenlandse inkomsten voor het bepalen van het belastingtarief welke vervolgens zal worden toegepast op uw overige Nederlandse belastbare inkomsten. Dus u betaalt in Nederland geen belasting over uw buitenlandse inkomsten, maar het telt wel mee voor de bepaling van het Nederlandse belastingtarief. Oftewel, uw buitenlandse inkomsten kunnen ervoor zorgen dat u in Nederland in een hogere belastingschijf terecht komt.

Spaanse belastingen

In Nederland blijft u dus belastingplichtig over uw vastgoed en inkomsten in het buitenland. Doordat Nederland een verdrag met onder andere Spanje heeft gesloten kan er gebruik worden gemaakt van vrijstelling, zodat u niet twee keer belasting betaalt over dezelfde inkomsten. Uiteraard moet u wel rekening houden met de belastingverplichtingen in Spanje. Zo zal de Spaanse overheid belasting heffen op de huurinkomsten en ook kunt u onderworpen zijn aan lokale Spaanse belastingen.

Spaanse overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een (vakantie) woning bent u overdrachtsbelasting verschuldigd, deze kan in Spanje per provincie verschillen en kan oplopen tot 11%. Bij de aankoop van een nieuwe woning moet u 10% overdrachtsbelasting (IVA) betalen. Bij een bestaande woning geldt een overdrachtsbelasting (ITP) van 7-11% per jaar. In Andalusië is de overdrachtsbelasting op dit moment 7%. Dit percentage gaat over de kadastrale waarde en deze ligt meestal een stuk lager dan de marktwaarde.

Jaarlijks terugkerende Spaanse belasting

1. Onroerend zaak belasting (IBI): 0,3-0,7% van de kadastrale waarde.
2. Inkomstenbelasting (IRNR): U moet jaarlijks een aangifte inkomstenbelasting indienen, ook wanneer u de woning niet verhuurt. Het tarief voor niet inwoners uit de EU bedraagt 19%. Indien u de woning verhuurt betaalt u 19% inkomstenbelasting over uw huurpenningen (rentelasten zijn aftrekbaar). Voor de periode van leegstand of zelfbewoning geldt een forfaitair inkomen (percentage kadastrale waarde, veelal 1,1%). Dit tarief is 2% wanneer de kadastrale waarde de laatste 10 jaar niet is bijgewerkt.
3. Vermogensbelasting: dit wordt geheven over het netto inkomen (schulden zijn aftrekbaar). Dit tarief verschil per provincie en bedraagt 0,2%-3,5%. De peildatum is 31 december van het belastingjaar. De belastingvrije voet bedraagt €700.000,- voor niet bewoners en nog eens €300.000,- extra voor inwoners. Voor niet-inwoners wordt onderstaand belastingtarief aangehouden. Indien u permanente bewoner bent in Spanje hoeft u in Andalusië helemaal geen vermogensbelasting te betalen.

0 – 167.000: 0,2%

167.000 – 334.000 : 0,3%

334.000 – 668.500 : 0,5%

668.500 – 1.337.000 : 0,9%

1.337.000 – 2.674.000 : 1,3%

2.674.000 – 5.348.000 : 1,7%

5.348.000 – 10.696.000 : 2,1%

10.696.000 > 3,5%

Belasting bij verkoop woning in Spanje

Bij de verkoop van de vakantiewoning in Spanje moet er belasting worden betaald over de gerealiseerde winst. Dit betreft de grondwaarde belasting, ook al plusvalia municipal genoemd. Dit is vaak beperkt tot een paar duizend euro. Daarnaast is de vermogenswinstbelasting verschuldigd van 19%. Dit gaat over de verkoopwaarde (-kosten, – aankoopwaarde, – overdrachtsbelasting, -notariskosten, – verbouwingskosten). Het is daarom verstandig alle facturen de bewaren.

Huurinkomsten woning Spanje

Belangrijk om rekening te houden met een aantal regels rondom het verhuren van uw woning in Spanje:

• Verhuur van een vakantiewoning is niet altijd toegestaan, vraag dus toestemming aan de gemeente (soms provincie). In Andalusië zit bij nieuwbouwcomplexen vaak een verhuurvergunning inbegrepen.
• Bij verhuur moet u over de huurinkomsten 19% belasting betalen.
• Kosten die worden gemaakt voor de verhuurde woning zijn aftrekbaar, maar worden wel beperkt. De kosten zijn aftrekbaar in de verhouding dat u de woning verhuurt, dus bij verhuur gedurende 100 dagen is 100/365 van de kosten aftrekbaar.
  • De kosten die aftrekbaar zijn : verhuurderskosten, rente op leningen, onderhoudskosten, water, elektriciteit, gas (of olie), onroerende zaak belastingen (IBI), milieubelasting (basura) etc.
• U moet per kwartaal de belastingen over de netto huurinkomsten afdragen, dit moet via een zogenaamd 210 formulier. U moet zelf aangifte doen en het initiatief nemen.
• Als u vergeet de belasting af te dragen krijgt u naast de heffing ook rente en een boete (vaak 50%) in rekening gebracht door de Spaanse belastingdienst.
• Over de waardestijging van de grond moet u altijd (inwoner of niet) belasting betalen aan de gemeente. Dit zijn over het algemeen geen hoge percentages, maar toch goed om te noemen.
• Voor perioden dat de woning niet wordt verhuurd geldt een forfaitair inkomen (opgeven via model 210). Over de niet verhuurde maanden moet u 1,1% van de kadastrale waarde van de woning betalen (als deze waarde al 10 jaar gelijk is bedraagt het percentage 2%)
• U moet een aangifte vermogensbelasting indienen als de aankoopwaarde -/- de hypothecaire lening hoger is dan €700.000 (per belastingplichtige). Aangifte doet u via een zogenaamd 714 formulier. Indienen moet voor 1 juli van het jaar volgende op het kalenderjaar waarin u eigenaar was.
• Verhuur van (vakantie) woningen is vrijgesteld van BTW, tenzij u het geheel door extern bedrijf laat verzorgen. In dit laatste geval betaalt u 21% BTW, maar dit kan verschillen per regio.

Huurinkomsten woning Spanje

Zoals u in bovenstaand verhaal hebt kunnen lezen zijn er fiscaal gezien veel verschillende zaken waar u rekening mee te houden. De regels zijn complex en kunnen afhankelijk zijn van meerdere factoren en uw persoonlijke situatie. Wij raden u te alle tijden aan een belastingadviseur in de arm te nemen die is gespecialiseerd in zowel de Nederlandse als Spaanse belastingregels in combinatie met vastgoed. Wanneer u via Riva Vastgoed Marbella zaken doet in Spanje, zullen onze Nederlands sprekende makelaars u uiteraard helpen de juiste adviseur te vinden.

Waarom investeren aan de Costa del Sol?

Ondanks de vele praktische en fiscale regels waar u rekening mee dient te houden is het investeren in vastgoed in Spanje meer dan de moeite waard. Het zal u niet zijn ontgaan dat investeren in Spanje ongekend populair is en dat is niet zonder reden. In Nederlands is het momenteel uitdagend om vastgoed aan te schaffen wat op korte termijn en lange termijn rendeert. In Spanje zijn er veel minder regels rondom het verhuren van uw woning, waardoor er per direct goede rendementen worden behaald middels huurinkomsten. Daarnaast kunt u relatief gezien gunstig inkopen en is er sprake van een groeimarkt. Dat wil zeggen dat uw vastgoed op termijn meer waard wordt.

Contact

Mocht u geïnteresseerd zijn geraakt in investeren in vastgoed in de regio Marbella, aarzel vooral niet om contact met ons op te nemen. Wij zullen u de markt uitleggen en het aankoopproces van begin tot het einde begeleiden. Neem contact met ons op door te mailen naar info@rivavastgoedmarbella.es.